עד כה לא היה מדד כמותי ברור למספר דירות שאדם מחזיק, מבחינת סיווג ההכנסה מדמי שכירות. אדם שהחזיק מספר דירות שאף, ככלל, שהכנסתו מדמי השכירות תיחשב כהכנסה מדמי שכירות (המחויבת בשיעור של 10% בלבד), ולא כהכנסה מעסק (המחויבת בשיעור מס שולי).
ב-8 בפברואר 2018, פרסמה רשות המסים חוזר מקצועי (4/2018) בנושא סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים כהכנסה אקטיבית או פאסיבית. החוזר פורסם לאור פרסום פסק דין בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן.
לפי החוזר, עמדת רשות המיסים הינה כי הכנסה מהשכרה של דירות מגורים תסווג בהתאם לכמות הדירות המושכרות על ידי הנישום:
- עד 5 דירות מגורים – ככלל הכנסה פאסיבית.
- 6-10 דירות מגורים – בחינה בהתאם למבחנים השונים שיפורטו.
- 10 דירות מגורים ומעלה – סיווג כהכנסה מעסק.
מבחני העזר אשר נקבעו בחוזר:
- מבחן כמותי – כמות הדירות והיקפן הכספי של ההכנסות בגינן.
- תדירות – תדירות גבוהה של עסקאות או פעולות יצביעו על טיבה המסחרי של העסקה.
- ידע ובקיאות – ככל שבקיאותו של הנישום בתחום מסוים רבה יותר, כך תיטה רשות המיסים לסווג את הפעילות כעסק.
- מנגנון – קיומו של מנגנון או פעילות קבועה ונמשכת.
- יזמות, פיתוח והשבחה – ביצוע/תכנון ביצוע פעולות פיתוח והשבחה יתמכו בסיווג הפעילות כעסק.
- מימון – ככלל, מימון הפעילות באמצעות הון עצמי עשוי להצביע על עסקה הונית. לעומת זאת, מימון באמצעות הון זר עלול להצביע על היות העסקה בעלת אופי פירותי.
- טיב הנכס – ייבדק טיבו של הנכס כנכס השקעתי לטווח ארוך או כנכס למסחר שוטף.
- תקופת ההחזקה – ככלל תקופת החזקה קצרה תעיד על אופי פירותי, ולהפך.
- מבחן העל/מבחן הנסיבות – מבחן זה הינו "מבחן גג" ובו יש לבחון כל נסיבה רלוונטית לגיבוש ההחלטה האם מדובר בעסק או הכנסה פאסיבית. מבחן זה בוחן את המהות הכלכלית של העסקה.
הערות ודגשים
- אין הכרח שכל מבחני העזר יהיו רלוונטיים, ובכל אופן יישומם ייעשה באופן מצטבר.
- החוזר לא חל על השכרת דירות נופש או על השכרת נכסים עסקיים אחרים.
- מוצע לתכנן בהתאם את אסטרטגיית המס בעניין. אם למשל לאדם יש 6 דירות, אולי שווה לשקול למכור דירה אחת וכך להיכלל בקטגוריית המס הראשונה.
לחוזר מס הכנסה בנושא סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים, לחץ כאן
